강남·용산 토허제, 왜 자치구마다 다를까?
지난 3월 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이면서, 실거주 의무 예외 조건인 '기존 주택 처분 기한'이 자치구별로 달라 혼선이 빚어지고 있습니다. 강남·송파·양천구(목동)는 1년, 서초·영등포·성동구(성수)는 6개월, 용산구는 4개월 등으로 차이가 발생하는 이유는 토지거래허가제 자체가 가진 '세부 규정 부재' 때문입니다.
토지거래허가제는 투기 방지라는 큰 틀만 존재할 뿐, 일시적 2주택자의 처분 기한이나 임대차 낀 매물에 대한 전입 의무 등 구체적인 기준은 지자체 해석에 맡겨져 있습니다. 광범위한 지역이 허가구역으로 지정되면서 민원이 폭증하자, 공무원들이 보수적으로 해석하는 경향이 나타나고, 지역별 공무원들의 자의적 판단이 더해지면서 '엇박자' 기준이 발생하고 있습니다. 이는 결국 악성 민원 증가와 업무 부담 가중으로 이어지는 악순환을 낳을 수 있습니다.
재개발 입주권, '실거주 불가'하면 거래 올스톱?
강남3구와 용산구는 재개발·재건축 입주권에도 토지거래허가제를 적용하고 있습니다. 문제는 이미 이주·멸실이 완료돼 실거주가 불가능한 입주권의 경우, 허가 자체가 막히고 있다는 점입니다. 상식적으로는 실거주 요건을 충족할 수 없는 상황에서 거래를 원천 봉쇄하는 것은 불합리해 보이지만, 현재 현실이 그렇습니다.
규제 피한 틈새시장 노려라
토지거래허가구역 지정으로 거래 억제 효과가 나타나면서, 규제를 피한 틈새시장으로 투자 수요가 몰리는 현상이 나타나고 있습니다.
1. 아파트 대신 연립: 토지거래허가구역은 '아파트'에만 적용되므로, 4층 이하 연립주택은 규제에서 벗어납니다. 강남구 일원동 청솔빌리지, 용산구 한남동 한남더힐 등이 대표적인 예시입니다. 특히 한남더힐은 용산구 집값 상승을 이끌었던 고급 연립으로, 규제를 피한 '역설적인' 투자처로 부상하고 있습니다.
2. 조합설립인가 단계 재개발: 아직 관리처분인가를 받지 못해 2년 이상 이주 계획이 없는 재개발 구역도 틈새시장입니다. 한남4구역처럼 시공사 선정 단계인 구역은 토지거래허가 없이 투자할 수 있습니다.
3. 경매·보류지: 경매나 재건축·재개발 조합이 보유한 보류지도 토지거래허가 없이 매입할 수 있습니다. 보류지는 청약 제한이 없어 '틈새 매물'로 인기를 끌고 있으며, 경매 역시 허가 없이 취득 가능해 최근 채무자와 채권자 간 합의로 경매가 취소되는 사례가 늘고 있습니다.
결론: 단기적 왜곡, 장기적 관망
토지거래허가구역 지정과 자의적인 기준 적용은 단기적으로 거래량을 감소시키는 효과를 낳을 것입니다. 하지만 금리 인하나 정치적 이슈 등 외부 변수가 해결되면, 거래는 다시 활성화될 가능성이 높습니다. 틈새시장을 공략하는 것도 좋지만, 장기적으로는 시장 상황을 관망하며 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.