서울 아파트 전세 vs 월세 vs 반전세 계산 방법

오늘은 2030 사회 초년생 직장인들의 최대 고민인 아파트 거주 고민, 전세 vs 월세 vs 반전세 중 어떤 것을 선택하는 것이 좋은지 계산하는 방법에 대한 글입니다.  요즘 부동산 커뮤니티나 직장인 카페에서 빠지지 않는 주제가 바로 “아파트 전세가 나을까, 월세가 나을까?”입니다.

특히 2030 세대는 결혼, 출산 등 다양한 이벤트를 앞두고 있기 때문에 실거주 비용, 자산 전략, 라이프스타일을 모두 고려하면서,단순한 금액 계산을 넘어서게 되죠. 오늘 글에서는 부동산 전문가로써 2030에게 맞는 전세· 월세· 반전세의 장단점과 계산법을 알아봅시다.

2020년부터 2025년까지 서울 아파트는 매매 가격부터 전세 가격까지 어마 무시하게 상승했습니다. 그래서 사회 초년생인 2030에서 서울 아파트 전세는 본인의 소득으로는 감당하기 힘든 정도가 되었습니다.

그래서 부모님의 도움을 받거나, 쌍끌이라고 불리는 부부 모두 풀 대출을 받는 방법을 받게 되는데요. 여기에도 주의해야 할 점이 있습니다. 먼저 부모님의 도움을 받아 서울 아파트 전세로 들어가는 경우 명의가 중요합니다. 부모님께 돈을 빌린다고 영수증을 썼다고 해도, 매달 이자를 부치지 않으면서 내 명의로 전세로 들어가면 증여로 몰릴 수 있기 때문입니다.

그래서 일정 금액만 부모님께 돈을 빌리고 결혼할 예비부부가 각자 대출을 내서 서울 아파트 전세를 구하기도 합니다. 혼인신고를 하면 둘 다 대출을 낼 수 없기 때문에 서울 아파트 전세 때문에 혼인신고를 미루는 경우도 많습니다. 

이렇게 서울 아파트 전세를 구하면 장점은 월세가 없어서 고정비 없이 계약 기간 동안 안정적인 거주가 가능하며, 특히 신축 아파트의 인프라를 누릴 수 있다는 것입니다.

다만 2022년도처럼 역전세가 일어날 경우 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 큰 단점이 있습니다. 다음 글에서 이런 역전세 문제를 방지할 수 있는 방법도 알아봅시다.

서울에서 거주하는 2030 사회 초년생 중 많은 수는 월세를 선택합니다. 그 이유는 전세금을 마련할 만큼 큰 목돈이 없기 때문입니다. 하지만 서울 아파트 월세에도 장점은 있는데, 역전세리스크가 없어서 보증금 손실이 없다는 것입니다.

특히 지역 이동이 잦거나, 프리랜서라면 월세를 더욱 선호하게 되는데요. 예를 들어 보증금 1,000만 원 + 월세 70만 원으로 2년 거주 시 총지출 약 1,790만 원 (보증금 이자수익 고려 시 약 1,760만 원 순지출)이 나갑니다. 사업자를 가지고 있거나 프리랜서라면 일부 비용처리가 가능한 부분이 큰 장점입니다.

다만 고정비가 나가기 때문에 사회초년생이 돈을 모으기 힘든 이유 중 하나가 이런 주거비라는 단점이 있습니다.

위의 전세와 월세의 장단점을 완충한 것이 바로 반전세입니다. ‘반전세’는 보증금을 높이고, 월세를 줄이는 형태입니다. 특히 최근 2025년 금리 인하 기대감, 전세 부족으로 인해서 서울, 수도권에서 가장 많이 늘어나는 것이 바로 반전세입니다. 

반전세는 전세 대비 유동성 확보 가능하면서 월세 대비 장기 거주라는 안정성이 있습니다. 서울 아파트 반전세 계산법을 알아봅시다.

보통 통상적으로 반전세는 전세 비용1000만원당 월세 30-50만원 정도 월세로 갈음하는 계산법이 있습니다. 사회초년생이다 보니 부동산 계약에 익숙하지 않을 수 있으니 같이 계산을 해봅시다.

위에서 전세 1000만원당 월세 30-50만원정도 갈음된다고 하였는데, 해당 서울 아파트의 입지나 인기도에 따라서 월세도 차이가 난다고 볼 수 있습니다. 

정리를 해보면 초기 비용이 가장 많이 드는 것은 서울 아파트 전세이고, 월 고정비가 가장 많이 드는 것은 월세입니다. 유동성은 월세가 훨씬 유리하기 때문에 다양한 투자를 하고 있다면 월세도 나쁜 선택은 아닙니다. 다만 너무 큰 초기 비용 때문에 전세가 망설여지면 반전세를 선택할 수도 있습니다.

결국 서울 아파트 전세vs 월세 vs 반전세 어떤 것을 선택하면 좋은지는  단순 가격 비교가 아닙니다. 자신의 재무 상태, 향후 2년간의 계획, 자산 전략을 종합적으로 고려해야 합니다. 전세는 나의 자산을 '보존'하는 방식,월세는 자산을 '흐르게 하는' 방식, 반전세는 그 중간에서 '균형을 잡는' 전략이라고 생각해보세요. 재테크에 관심이 많은 2030 여러분은 어떤 전략이 좋은지 생각을 해보시길 바랍니다.